Поиск по сайту

Наши контакты

Звоните:
+7 (952) 862 99 99
+7(918) 355 44 48
8(861)237 27 41


Пишите:

МРКК "ВАЛЕНРУ"

valenru23@mail.ru

(схема проезда МРКК)

 

ККОО ЗПП «ВАЛЕНРУ»

valenru123@mail.ru

(схема проезда ККОО ЗПП)

Правовой поиск

garant

konsultant

fsgr

fsgrkk

fssp

ufns

prokuror

adminkrd

home

Арбитражный суд

img-01arbitr

img-02arbitr

img-03arbitr

img-04arbitr

img-05arbitr

img-06arbitr

taxcom23

Главная > О нас > Статьи > Споры о праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме

                Е.Н. Рудакова

старший преподаватель кафедры налогов и налогообложения

Кубанского социально-экономического института

Споры о праве собственности
на общее имущество в многоквартирном доме

Аннотация. Рассмотрены   проблемы товариществ собственников жилья по вопросам истребования технической документации на многоквартирный дом от застройщика и управляющих компаний, а также судебная практика по признанию права общей долевой собственности на нежилые помещения и истребованию их из чужого незаконного владения в случаях присвоения и незаконной продаже третьим лицам.

Для реализации всего комплекса жилищных прав, лиц, проживающих в многоквартирных домах, необходимо существование внутридомовой инфраструктуры, целевым назначением которой является обеспечение и благоустройство дома и придомовой территории, в результате чего возникает необходимость в регулировании правоотношений общей собственности на места общего пользования и внеквартирное инженерное оборудование.

Как показывает многочисленная судебная практика, по вопросам использования и принадлежности    общего имущества многоквартирного дома складываются непростые отношения. Реализация собственниками жилых и нежилых помещений правомочий   по управлению многоквартирным домом тесно связана с вопросом определения состава общего имущества многоквартирного дома.

Рассмотрим судебную практику по наиболее сложным вопросам.

Определением Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что   к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам:

во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование),

во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Очень часто после завершения строительства, недобросовестный застройщик признает право собственности на различные объекты общего имущества, а затем продает их третьим лицам, причем продаже подвергаются не только отдельные подвальные и  цокольные помещения, технические этажи, но и коридоры, проходы и лестницы.

По проекту в цокольном этаже застройщик на утверждаемом плане   спорные помещения определяет, как, отдельные помещения: электрощитовую, теплопункт, затем все технические приборы по обслуживанию многоквартирного дома   устанавливает в одном помещении, а освободившиеся - оформляет под офисы и продает.

Товарищества собственников жилья не сразу понимают, что у их жильцов фактически отняли, необходимые для нормального функционирования многоквартирного дома помещения,   так как застройщики очень нехотя расстаются с проектной документацией, которую, согласно, действующего законодательства обязаны передать в ТСЖ.

Ситуацию, когда застройщики по каким-либо основаниям (например, путем создания дочерней управляющей компании и передаче ей документации и дома в управления – до истечения гарантийного срока) отказываются передать ТСЖ техническую документацию, разрешило Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483, согласно которому, в силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса. Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.

Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору, последний, вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса). Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).

Практика Северо-кавказского округа   придерживается данной позиции, так Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 04.02.2011 по делу N А01-413/2010 заявление об истребовании технического паспорта многоквартирного жилого дома и рабочего проекта удовлетворено, поскольку факт передачи товариществу спорной документации обществом не доказан.

Что касается судебной практики признания права общей долевой собственности на нежилые   помещения и истребовании их из чужого незаконного владения, показательным является Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 по делу N А53-6270/2009, которое предлагаю рассмотреть более подробно: ТСЖ "Возрождение" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Чульфаеву со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на нежилое подвальное помещение (комнату N 7) общей площадью 381,2 кв. м многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону…;

истребовать из чужого незаконного владения указанного нежилого подвального помещения (комнату N 7) путем его передачи товариществу.

В обоснование заявленных требований товарищество указало, что регистрация права собственности предпринимателя на комнату N 7 в многоквартирном жилом доме нарушает право общей долевой собственности, возникшее в отношении спорного помещения вследствие его использования в качестве технического этажа, оборудованного инженерно-техническими устройствами, предназначенными для обслуживания многоквартирного жилого дома.

К участию в деле в качестве ответчиков привлечены ООО "Комбинат строительных материалов - 14" и ООО "Строительный трест комбинат строительных материалов - 14". К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением суда исковые требования удовлетворены: на нежилое подвальное помещение, признано право общей долевой собственности собственников помещений указанного жилого дома; спорное помещение истребовано из незаконного владения предпринимателя с передачей товариществу как представителю собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Судебный акт мотивирован следующим:

  1. Спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и подвальные помещения как офисные в эксплуатацию не вводились.
  2. Экспертизами установлено наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение.
  3. По функциональному назначению спорное помещение является техническим подвалом, что также подтверждается проектной документацией.
  4. Нежилое помещение не имеет самостоятельного назначения, не связанного с обслуживанием жилых помещений в доме.

На этом основании договоры долевого участия в строительстве недействительны в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Товариществом собственников жилья правомерно заявлен виндикационный иск. Подвальное помещение выбыло из владения собственников помещений в спорном многоквартирном доме помимо их воли путем незаконного отчуждения застройщиком предпринимателю, добросовестность которого опровергается приобретением спорного помещения по значительно заниженной стоимости. Товарищество обратилось с иском в пределах трехлетнего срока исковой давности. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме товарищество уполномочено на подачу заявленного иска.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого иска должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" содержится разъяснение относительно конкретных способов судебной защиты, установленных гражданским законодательством для собственников помещений на общее имущество в здании.

В случае если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединенное с требованием о признании права общей долевой собственности на помещение.

Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме фактически не владеют спорной комнатой N 7, общей площадью 381,2 кв. м, право на которое зарегистрировано за предпринимателем, надлежащим способом судебной защиты в такой ситуации является требование о виндикации имущества, соединенное с требованием о признании права общей долевой собственности на помещение. Следовательно, надлежащим способом защиты прав собственников помещений является виндикационный иск. Требование о виндикации имущества направлено на восстановление права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома.

У товариществ собственников жилья есть все законные права на истребования имущества из незаконного владения и не смотря на давление со стороны застройщика – отстоять свою собственность. В дальнейшем при должном   оформлении согласия общего собрания собственников жилья и при наличии технической возможности сдавать данное имущество в аренду, а вырученные средства направить на благоустройство своего же дома.    

Список источников литературы:

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // "Собрание законодательства РФ", 21.08.2006, N 34, ст. 3680, изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 опубликованы в "Собрании законодательства РФ" - 30.05.2011.

Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О    "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" // "Вестник Конституционного Суда РФ", N 6, 2009

Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483 // "Вестник ВАС РФ", N 6, июнь, 2010

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.02.2011 по делу N А01-413/2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 по делу N А53-6270/2009// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»